3分钟认识二手产业买卖的专门术语

3分钟认识二手产业买卖的专门术语

1. 订金(Booking Fee)

订金一般上是买卖价钱的2%或者3%。这笔订金是买家支付给房产代理人(Agent)的公司,同时也会签署booking forms。

想用贷款买屋子的朋友,一定要要求Agent写下特殊条件,也就是必须得到银行的贷款批准后,这买卖才可以继续和生效。由于Agent是卖家委任的,所以订金将被当作卖家给Agent的酬劳。

2. 银行协议书(Letter of Offer)

如果买家不是用全额现金来购买产业,那他必须从银行贷款来付一部分的买卖价钱。

在办理借贷手续的过程中,首先文件就是银行协议书。银行协议书里会写下贷款的数额,利息,特殊条件,需不需要担保人等。在这个阶段,是没有贷款律师介入的。

3. 头期(Down Payment / Deposit)

通常是10%的买卖合约。一般上,买家只可以借到90%的贷款,所以剩下来的10%必须用买家的现金来付。

4. 买卖合约(Sale and Purchase Agreement)

买卖合约是买方和卖方之间的私人约束对方的法律文件。 买卖合约里,会规范和清楚写下买卖价钱,几时需给定金和90%买卖价钱,几时交锁匙等。

5. 贷款合约(Loan Agreement)

签了银行协议书,银行或者是你自己本身可以要求选择你属于的律师楼来完成贷款手续。

律师将会准备贷款合约来让你签署。过后,律师将会准备和办妥银行所要求的保障和文件后,劝导银行出钱给卖家的律师楼。

6. 律师费(Legal Fee)

产业转移和贷款合约等都需要律师来准备和完成,所以一笔律师费是肯定不能省了。

律师在这个程序主要是准备合约和保障买家、卖家权益,劝导银行出钱并和相关政府部门协调来完成转名手续。律师费有分为买卖合约律师费和贷款合约律师费。买卖合约和贷款律师可以是同个律师楼。

7. 印花税(Stamp Duty)

是政府在交易文件盖章的时候所征收的税务或费用,这些交易文件包括产业转移文件和贷款合约。印花税的数额也是一笔不小的费用。

8. 产业盈利税(Real Property Gains Tax)

当卖家卖出产业后,所卖的的价钱如果比他之前买的价钱高时;政府将对这赚幅抽取一部分的税务。

这个税务将由卖家来承担,但会用买家所付给卖家的一部分头期钱来付。

2020年6月1号直到2021年尾,英石 政府将不会对卖家所卖的3间住宅产业抽取任何产业盈利税。

9. 剩余买卖价钱(Balance Purchase Price)

一般上剩余买卖价钱就是90%的买卖价钱,普遍上是用贷款来支付。买家通常有3个月的买卖合约时间来支付这剩余买卖价钱。

10.赎回金额(Redemption Sum)

如果卖家在签署买卖合约时还有欠卖家银行贷款,那这欠额就是赎回产业金额。

买家必须用一部分的剩余买卖价钱来支付这赎回金额。这样卖家银行才会归还地契和重要文件等,以让买家律师来完成转名手续。

11. 冻结令(Caveat)

冻结令是一个要求土地局在产业中,申明自己本身有在这产业有利益相关的申明。

例如说,在转名手续还没完成前,因为买家有支付了头期给卖家了,所以买家为了保护自己的利益,而放的一个冻结令。

有冻结令的产业,卖家无法完成转名手续。买家在真正想买一个产业前,最好做一个土地搜查(Land Search),以确保产业是“干净”和没有第三方的冻结令。

12. 州政府同意书(State Consent)

在KL/Selangor,一般上Leasehold Land在转名前(其他州属不一定),必须先获得州政府同意书。不一定在其他州).

要申请和获得州政府同意书,必须耗时大约1至3个月,所以这段时间并不会算在买卖合约时间内。拿到州政府同意书后,买卖合约时间才会开始算。

13. 发展商确认书(Developer‘s Letter of Confirmation)  

没有个人地契的产业,在最初阶段时,买卖律师都会要求发展商给个确认书来确认这产业的资料,例如产业的主人,地址,有没贷款等。

要知道,发展商的角色在没有地契的产业中,就相当于土地局,是所有单位的资料库。

14. 产业转移文件(Memorandum of Transfer)

如果产业是有个人的地契,那么在转名手续中,律师必须把这产业转移文件呈给相关的土地局来进行地契转名给买家。

政府将对产业转移文件抽取印花税。好消息是,直到2025年尾,第一次买房子的朋友可以申请政府全免产业转移文件和贷款合约的印花税。

15. 转让契约(Deed of Assignment)

转让契约和产业转移文件非常相似,只是转让契约是针对还没有个人地契的产业。

如果产业还没有个人地契,那转名程序无法在土地局内完成。卖家和卖家必须签署转让契约,确认说卖家把这间产业的所以权益都转让给了买家。

16. 估计费(Valuation Fee)

在签署了银行协议书和贷款合约后,银行将要求估计师针对这产业写下详细的估计报告,确保这产业的市价是和银行协议书里的价钱是一致的。当然,估计费一般上将由买家/贷款者来支付。

17. 风险承担与转移(Passing of Risks)

如上所说,买卖产业手续都会耗时几个月。在这期间,如果产业发生了一些例如火灾或者水灾等,那必须由谁来承担这损失?

一般上,我们都会把交空房的日子当作分水岭。交了空房后,买家必须承担产业的所有风险。

18. 不可抗力因素(Force Majeure)

在合约期间,如果发生了一些不可抗力因素,例如现在政府的完全行动管制令等,那么双方的合约职责将会被停止,因为这段时间政府相关部门和律师楼全都没营业。

换句话说,这3个月的合约时间将被延长因行动管制令而损失的时间。由于新冠疫情是2020年才开始爆发,现在的买卖合约都会清楚列明政府的完全行动管制令是其中一个不可抗力因素。

19. 交空房(Delivery of Vacant Possession)

交空房对于那些买来自住的买家非常重要。签署买卖合约前,必须问清楚律师和卖家几时可以拿到空房。

要知道,有些卖家在进入买卖合约是,是还把产业租给租客的。一般上,只要买家把所有买卖价钱交给卖家律师后,卖家必须在几天内把空房和所有锁匙交给买家。

BY WINSON TAN

注意:此文章仅供参考,并不构成法律建议。因此,如果读者有任何法律疑问或需求,应该寻求专业的法律建议。如读者依赖本文章而遭受任何损失,笔者不会承担责任。

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