两分钟让你知道地契的资料如何影响你的买卖合约过程

两分钟让你知道地契的资料如何影响你的买卖合约过程

在买卖房产过程中,通常律师在还没开始真正草拟合约时,都会要求卖主给一份地契副本。原因无它,因为地契就是那个房产的一个“身份证”。有了地契,律师就可以从中知道这房产的资料和性质,或者这房产有什么需要留意等。当然,为了安全起见,律师还会在土地局做个土地的身体测验 – Carian Tanah来得到这房产最新的资讯。

那看地契,我们通常看三个部分。第一当然就是地主是不是和地契里的资料一样。

第二呢则是这个房产做转名程序需不需要得到州政府同意书(State Consent)或者不用就可以直接做转名程序。或许有些读者看不明白什么是州政府同意书。那首先让笔者来简单解释。

通常一个房产可以分为永久地契(Freehold)和租赁地契(Leasehold)。顾名思义,永久地契就代表地主永久地拥有这个房产,除非他转让给其他人或者被政府征地;而租赁地契在技术上是地主向州政府租下这个房产为一个期限(通常租期限为99年)。所以呢,如果是租赁地契,普遍上州政府身为土地的主人(技术上)都要同意和许可新的买家来代替卖家为地主。

所以,律师在买卖合约上必须清楚注明在买卖合约期限生效前,卖家必须向州政府申请以获得同意书来进行任何交易(转名或者抵押)。而这个申请州政府同意书的过程通常会耗时1至3个月(各州土地局的处理时间不一致)。拿到州政府同意书,合约里买卖期限的3+1才会开始计算。如果是永久地契,则通常不需要获得州政府同意书就可以进行转名等。所以,并不是每个买卖过程都能在3个月里完成;如果是需得到州政府同意书,所需时间会较长,整个买卖程序大概需4至6个月。但,必须说明的是,也有些永久地契是需获得州政府同意书才可以进行任何交易,所以一切为地契里的注明为标准。

需得到州政府同意的房产地契里,在Sekatan-Sekatan Kepetingan里会注明必须得到州政府同意才可以进行任何交易,例子如下:

至于第三,我们则会看卖主之前有没有把土地抵押给任何银行。如果土地已经被抵押给银行,那在地契里,地主资料下方则会有注明贷款银行的资料。同时,贷款银行也会扣押地契以保障银行本身的利益。在这种情况下,买家必须用部分的买价(Purchase Price)来帮忙还清卖主的贷款,并从贷款银行赎回这个地契。如果这土地没有任何抵押权(Encumbrance),那整个买卖合约的过程或比较简便和容易。

“还有一点要补充的是,在土地局进行任何交易,土地局必须在获得正本的地契后才会处理。这也是其中一个预防土地欺诈案的一种有效方式。” 那或许有些读者会问既然土地局一定要有地契才能做交易,那如果我的房子是没有任何个别地契,那要如何把房子出售呢?那我就下篇文章才答复。喜欢的读者或许可以留言和分享,因为你们的鼓励就是我的动力!

BY WINSON TAN

注意:此文章仅供参考,并不构成法律建议。因此,如果读者有任何法律疑问或需求,应该寻求专业的法律建议。如读者依赖本文章而遭受任何损失,笔者不会承担责任。

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