标志性的联邦法庭判决书:房产买家的胜利

标志性的联邦法庭判决书:房产买家的胜利

19/01/2021,我们的联邦法庭出了一个Landmark Decision,PJD Regency Sdn Bhd and Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor and Other Appeals。

这个由我们马来西亚首席大法官亲手写的的判决书,终于一锤定音关于房子发展商和买家之间的一些纠纷。以下的三个判决非常具有指标性和标志性。

法庭所做的判决如下:

1. 当房产发展商无法在指定的时间内交付空置房产(vacant possession)给买家,在算逾期交屋赔偿金时,应该从合约的日期算起或者是买家给予订金的日期算起?

老实说,这个问题虽然已经之前有法庭判决说是从付定金的日期算起;可是,这个issue还是从以前就一直被发展商挑战。发展商挑战的原因很简单:合约已经清楚说明在算期限时,是从合约日期算起。而且订金的日期可能是比合约日期早好几个月,当算赔偿金时,发展商必须多补偿好几个月给买家,损失可大!

法庭判决:日期是从买家给予订金的日期算起

房产发展商和买家之间的买卖已经有国会所通过的屋业发展(控制及执照)法令(Housing Development (Control and Licensing) Act 1966)规范。法律已经说明,发展商或任何人在和买家签署合约前,是不能收取买家的任何的订金。无论这个订金你称呼为deposit / booking fee / initial fee等。

虽然发展商收取订金已经犯法,但这并不会让买卖合约失效。

所以如果发展商选择要要求买家给订金,他必须接受他的合约职责会立刻开始,而不是买卖合约的日期开始。法庭强烈谴责发展商收取买家的订金,可是却一直不把合约的日期定下(拖至好几个月)。这个法令就是要在相对强大的发展商和买家之间,保护比较弱小的买家。有许多发展商在收取买家的订金后,迟至好几个月后,才开始动工和延迟合约日期。这样会对买家非常不公平。在解读这个社会规范的法令时,法庭会跟从国会当初制定法令的初衷,而不是盲目的跟从合约里的一字一句。

2. 在确认共用设施(common facilities)完工的日期是,应该跟从Certificate of Completion and Compliance(CCC)日期或者是建筑师Architect所发出的Certificate of Practical Completion(CPC)日期?

法庭判决:CCC的日期

有些人称CCC为入伙纸,就是市政厅发出的确认书以确定这个建筑物适合居住和使用。而CPC则是建筑师的单方面证书说明已经完工,但还没有被政府所承认和检查。那拿CCC的日期肯定要久些。

另外很多人在向发展商索取赔偿金时,都忽略了其实他们也可以一起索赔共用设施的逾期赔偿。

3. 如果之前发展商有给予买家折扣(discount / rebate),在算赔偿金时,是不是应该用折扣后的价钱来算。不然,买家就有unjust enrichment(不当得利)。

法庭判决:照旧用买卖价钱

如果法令的成立是用来维护社会秩序或者保护比较弱小的群体,那当中如果有些对弱小群体的条例和行为没有写在合约里面,也是当作有效。

换句话说,发展商要给买家好处,买家可以接受。但如果发展商想针对这点来对损害买家的利益,法庭不会接受。

注意:此判决只是针对房产发展商和买家之间的纠纷。合约必须是由屋业发展(控制及执照)法令所规范

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