大马的相关租约法律知识

大马的相关租约法律知识

在马来西亚,并没有一个完善和特定的法文来管理租凭合约。换句话说,如果租客和业主之间在租约有任何的纠纷,法官所依赖的法律根据最主要还是契约法律(Contract Law) 。所以说,签署租约是最有效的文件证明双方面所答应的条文。

有很多人会问,一个只是口头上的租约是否合法和有效。答案是有,但是现实中当纠纷发生时,当时候的口头上答应的条例,很可能从双方面所呈现的东西会变成迥然不同。如果你是个谨慎的租客或者是业主,在还没和对方进入租约时,签署一个租约才是保障双方最好的做法。说的更明白一点就是法官会依赖更有公信力的证据去判断一个诉讼。

相信业主租房子给租客最时常面对的问题就是租客拖欠房租。有些租客更是凶神恶设,占领了业主的房子并不给租金,把房子当作自己的居所。当遇到这样的情况,业主能选择如何呢?

首先,业主必须清楚自己想要只是想追讨租金的欠额或者是终止租约并驱逐租客。

如果是前者,业主可以要求律师发出律师信给租客,勒令他必须在所指定的时间内清还所有的欠额。如果租客无动于衷,业主可以没收所有的保证金并单方面入禀法庭申请庭令。一般上法官是会在文件的齐全下判给这个庭令。有了这个庭令,业主就可以申请动产扣押庭令(Writ of Distress)。必须注意的是,动产扣押庭令的作用是要求法警或执行官去扣押租客的动产。有了这个动产扣押庭令,业主就可以通过律师和法警或执行官到租客的住处要求租客开门点算里面的动产,比如货物家具等。如果说租客不合作或者不愿意开门,那么法警或执行官是可以要求警察的帮忙,强行破锁和破门租客的住处进行动产的扣押。一般上,点算租客的动产后,法庭会给租客一两个星期的时间来请还所欠下的租金,否则租客的动产将会在指定的时间后进行拍卖给公众。在扣除法警的费用和开销后,剩余的余额将会归还给业主。动产扣押令的程序只可以追讨近十二个月的租金,而且并不会终止合约。如果过后租客又再拖欠租金,业主可以再选择启动这个程序来追讨欠额。但是必须说这个程序只适合租金欠额大的案件,因为业主必须要承担律师费和法庭费用。通常笔者处理过的类似案件的相关产业都是工厂或者商业办公室。

第二种情况是,业主想终止租约并把租客驱逐。很多人都会觉得如果租客没还租金,业主是天经地义的可以逐赶租客,包括私下换锁头,切断水电供应。很不辛的是,业主并不能通过自己的手法和自救(self-help)来收回房子,就算房子是业主的名下。如果业主遇上略懂相关法律知识的租客,租客甚至可以反客为主,入禀法庭告业主侵入并追讨他们的损失,那时候业主就会一举两失。根据1950年特定救济法案(Specific Relief Act 1950)第7(2)条文,如果租客在租约终止后不愿意搬迁,业主只能通过法庭的庭令来命令租客搬迁。所以正确的方法是,如果业主律师已经发出正式的驱逐通知而租客并没有在指定的时间内清换欠下的租金,业主必须入禀法庭,把租客列为答辩人,并向他追讨欠额和房产占有权。拿到庭令后,业主可以要求律师立刻向法庭申请占有令和扣押令。过后法庭就会派法警或者执行官到租客的住处进行逐赶和扣押财产以进行拍卖。必须说明的是,如果租客在租约终止后还继续占领房子不还租金时,根据1956年民事法法令(Civil Law Act 1956)28(4)条文下,业主是可以向法庭申请索赔双倍的租金。

其实业主要实行和执行自己的权益并不难,法庭通常也会在文件齐全和证据完整下给业主庭令。但是因为程序上的繁琐,所以整个程序所花费的律师费并不少。再加上整个程序耗时大约六至九个月,所以许多业主都选择自己动手来驱赶租客。如果遇到不怀好意的租客反咬业主一口,那么业主就会得不偿失。

笔者认为马来西亚政府是时候立法来推出一个特定的法令来管制我们的房产租约法律,并简化业主追讨租客的欠额程序和取回房产占有权。只有这样,业主才可以真正享有身为屋主的权益,而不会面对在被租客拖欠租金而又担心昂贵的律师费而进退两难的窘境。


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