牙兰为啥这么重要

牙兰为啥这么重要

相信有些读者看到这标题时,心里已经在嘀咕着: “有谁不晓牙兰的重要性”。笔者在这篇文章尝试简化地解释牙兰在大马土地法的重要性概念。

牙兰一词源自于马来语,Geran一词。相信生长在大马的大家都不陌生牙兰是什么。我的父母和长辈们就喜欢把地契称呼为牙兰。

在土地法,要如何鉴定一个人对一片土地的拥有权主要有两个制度。其一就是通过契约登记(Registration of Deeds);其二就是地契登记(Registration of Titles)。契约登记是个古老的登记方式,并非常耗时和耗力。在土地转让程序,律师必须通过从土地的第一手地主到最新的地主来鉴定土地的拥有权是没有间断的。至于地契登记它就免除了这些繁琐的程序;也就是律师并不需审读土地之前的地主是谁,而是只根据地契上所登记的名字来鉴定卖家到底有没有好的拥有权(Good Title)来出售或者扣押土地。简约来说,地契登记不需律师去翻阅一个土地的拥有权联系(Chain of Title)来判断买家的利益有没有保障。

马来西亚半岛,西马的土地法是被国家土地法典(National Land Code 1965)所管制;而沙巴和砂劳越有自己本身的土地法令管制。我国所奉行的土地法典是根据托伦斯(Torrens)土地登记制度所运作。托伦斯土地登记制度是从澳洲所引进,并采用地契登记制度。

联邦宪法写明土地的管辖在于州政府。所以一切土地有关的事务,例如转名,抵押,租约超过三年(Lease)等都必须在州土地局登记。每个登记过程都必须呈上地契给州土地局以进行更新。而如果有关登记成功的话,那有关事务将会注明和更新在地契上。所以通过翻阅地契,每个人都可以清楚知道这片土地的地主是谁,有没抵押给银行等。

“地契登记能带给一些好处例如确定性和简化性。当一个人买了屋子和地契转名后,地契就是一个最终证据(Conclusive Evidence)来证明他是土地的地主,而无须和其他人争辩,比如卖家的家人或者其他的亲属。”

根据国家土地法典第340条文,地契登记会赋予登记者不容废除或不容侵犯的权利(Indefeasible);换句话说,当买家的拥有权或银行的抵押权益被州土地局登记在地契时,买家或银行的权益是比全世界任何一个人或团体来的高并享有拥有权(除非政府给予你合法的回报来征用你的土地)。但凡事都有例外,如果土地的登记是通过欺诈,不正确述说,伪造等手段取得,那不容废除或不容侵犯的权利就不适用于登记者。举个例子,如果A通过欺诈和伪造手段来骗得B的地契,并伪造B的签名来转让B的土地给A。B知道后可以通过法庭诉讼要求土地转让回给B。当然前提是,B必须举证并需让法官相信这转让程序含有欺诈的成份。

土地法案件时常遇到一个棘手的问题在于如果地主的土地被欺诈者通过不诚实或不被知晓的情况下转让给欺诈者,而欺诈者把土地出售或抵押给银行以获得贷款时,那么在原本地主和买家或银行都无辜的情况下,谁会拥有土地的拥有权?在Tan Ying Hong案件,联邦法庭判决了如果一个诚实并用了有价值的回报来获得土地的拥有权者,那么他将享有土地的不容废除或不容侵犯的权利。这也表示原本地主和一个诚实的买家相比,诚实的买家是享有这片土地的拥有权;而原本地主或许可向欺诈者发出诉讼以获得金钱上的赔偿。但真实情况是,大多数情况,欺诈者早都就在拿到买家的金额后,逃之夭夭了。

当然,没有一个制度是完美的。托伦斯土地登记制度的根本和精髓在于给予确定性;所以买家只需确保本身是通过合法和合情的程序获得土地登记,那他将享有法律的保护。另一方面,土地地主需确保他的地契并没有遗失以避免和减少欺诈的案件发生。

另外笔者想说明的是,有许多客户会说他们的土地没有地契。其实那是因为当发展商在发展一片很大的土地计划时,那整片土地只有一个总地契(Master Title)。只有当整个发展竣工后,发展商才能根据每个房屋个别单位来测量每个土地的面积以呈上给州土地局以补发新的个别地契(Individual Title)给每个屋主。而如果是公寓的地契,我们则称为分层地契(Strata Title)。在还没获得地契时,如果屋主需要出售他的房子,买家的律师将通过契约登记的方式来鉴定屋主的拥有权,并让屋主把土地的拥有权转让给新的买家。而州土地局在割让每个个别或分层地契时,将根据发展商所呈上的最新屋子拥有权者名单来进行地契登记。

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