三分钟了解整个买卖合约程序

三分钟了解整个买卖合约程序

在笔者处理买卖合约的案件,有时客户会不明白为何一个看似简单的买卖屋子,割名手续需要三个月。他们很喜欢说:不就是拿地契去土地局换名吗?在此,希望可以透过这篇文章来帮我们律师界洗脱冤情。

好了,我们就拿最普通的情况(Scenario)。卖家还有一笔钱欠着银行,可是要卖屋子了。而买家不够现金,要通过银行来贷款买屋子。在这情况下,就有四方参与这买卖和贷款的程序;分别是卖家,卖家银行,买家和买家银行。而这屋子是有个别地契(Individual Title)。

首先,我们律师将会准备买卖合约让卖家和买家签署一个买卖合约(Sale and Purchase Agreement),里头清楚地写明双方的职责,违反合约赔偿等。当合约被打上印花税和日期时,耳熟能详的3+1就开始算起了。所谓的3+1,简单的说明就是卖家必须在3个月内做完割名,交锁匙给买家;而买家需在3个月内无论是用自己的现金或银行的贷款把钱全部给完卖家。如3个月内不能完成,那还有1个月的有条件和利息的期限让另一方去完成他没完成的部分。

当卖家和买家签署买卖合约时,通常我们律师也会把其他文件一并让双方签署。其中就包括地契转让文件(Memorandum of Transfer , MOT)。MOT可说是土地局所规范正式的地契转名文件。换句话说,买卖合约是规范双方在转名3个月的期间所要做的职责,但当要去土地局割名时,可千万不要给官员买卖合约啊。

刚说到卖家还有欠他的银行一笔钱,而卖家屋子的地契也已经被抵押在卖家银行那里头。这时,卖家银行就会说:“就算你要卖你的屋子,可别忘了你还欠我们钱啊!”而当然,卖家卖屋子就是要有现金,他也不会有一笔现金去还他的银行这笔钱。而这时,卖家律师就需要求买家银行高抬贵手,先把一部分买家的贷款拿来急用,来解决掉卖家剩余的贷款。过程顺利的话,当卖家银行的贷款被完全解决时(fully settled),卖家银行也会签署解除抵押的文件并把地契归还给卖家的律师。

卖家律师在收到了卖家银行解除抵押的文件和地契后,将会把这些文件和地契转让文件等一并交给买家银行律师保管。而买家银行律师在确定所有的文件齐全和银行的利益有受到保障后,将会把(1)解除卖家银行抵押文件,(2)卖家转名给买家的地契转让文件和(3)买家银行抵押文件呈上给土地局。所以,基本上之前卖家和卖家银行的名字就会转变成买家和买家银行的名字。而最后,地契也将会交由买家银行给保管。当然,同时买家银行也会把剩余的贷款数额转给卖家律师。卖家律师在确定卖家已把锁匙等交给买家后,将会把这剩余的贷款数额交付给卖家。

以上所写的程序只是一些基本概念,在这期间,律师也必须完成的程序包括:-

1.地契转让文件,贷款文件等所有都必须付印花税。而印花税必须让内陆税收局(LHDN)去评估屋子的价钱。这过程,可能需等上两三个星期;

2.买卖屋子必须报税。当卖家卖了产业并有盈利时,他必须缴付产业盈利税(RPGT)给LHDN;

3.必须确保卖家清还了最新的土地税(Cukai Tanah)和门牌税(Cukai Pintu)等;

4.买家律师,卖家律师,卖家银行律师之间关系不融洽或者其中一方很忙而延迟给文件等;

5.LHDN有时乱来,给了不对的RPGT清单给卖家等;

6.卖家银行或买家银行迟处理这案件等。

“总结:除了准备文件和给客户知道这其中的法律程序以外,有很多工作其实律师的角色是“协调员”。

笔者会这么说是因为有很多Parties,例如银行,LHDN,土地局等不是我们能控制的范围,不是我们能控制的范围,不是我们能控制的范围(重要的东西要说x3)。如果任何一方延迟处理将会造成这整个买卖合约过程被拖延等。3+1期限是古人留下来的智慧,相对来说是大多数买卖过程可以完成的期限。

另外如果你对这买卖合约相关的知识有兴趣的话,不妨留言告诉笔者。那笔者除了分享民事诉讼法律知识外,也将多写这买卖相关的法律知识。

免责声明:此文章仅供参考,并不构成法律建议。因此,如果读者有任何法律疑问或需求,应该寻求专业的法律建议。如读者依赖本文章而遭受任何损失,笔者不会承担责任。

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